FAQ

Ruimte in Advies adviseert burgers, bedrijven en overheidsinstellingen bij vraagstukken op het gebied van ruimtelijke ordening, ruimtelijk bestuursrecht en algemene bestuursrechtelijke zaken. Daarnaast geeft Ruimte in Advies cursussen, presentaties en workshops. Ruimte in Advies is dus meer dan een adviesbureau alleen.

Een bestemmingsplan is een gemeentelijk plan waarin regels staan voor een bepaald gebied. Hier staat onder andere waar gewoond mag worden, waar bedrijven liggen of waar horeca bedreven mag worden. In het bestemmingsplan staan meer specifieke regels voor het type gebruik per locatie, denk hierbij aan de bouwhoogte van woningen of het type bedrijven dat is toegestaan.

Er zijn verschillende activiteiten die vergunningplichtig zijn, zoals het bouwen van bouwwerken of het gebruiken van gronden of gebouwen in strijd met het bestemmingsplan. Voor dit soort activiteiten is een omgevingsvergunning nodig.

Nee, niet voor elk bouwplan is een omgevingsvergunning nodig. In het Besluit Omgevingsrecht zijn een verscheidenheid aan vergunningvrije activiteiten beschreven. Bouwwerken die onder voorwaarden vergunningvrij kunnen zijn, zijn bijvoorbeeld een carport of tuinhuis. Dit is afhankelijk van onder andere de grootte van het achtererf, afstand tot perceelsgrenzen en de bestaande hoeveelheid vierkante meters bijbehorende bouwwerken.

Dat is mooi want je hoeft dus geen vergunning aan te vragen en geen bijbehorende legeskosten te betalen. Maar houd er rekening mee dat vergunningsvrij niet regelvrij betekent! Plannen dienen nog steeds te voldoen aan bijvoorbeeld het bouwbesluit. Mocht het plaatsen van een tuinhuisje in jou situatie vergunningsvrij zijn dan mag je dus nog steeds geen ramen plaatsen tegen de erfgrens om je buren te bespioneren.

De in te dienen bescheiden zijn beschreven in de Ministeriële regeling Omgevingsrecht. De aan te leveren gegevens zijn afhankelijk van de activiteit, voor bouwen gelden andere indieningsvereisten dan voor een gebruikswijziging.

Bouwplannen dienen getoetst te worden aan het bouwbesluit wat betekent dat uit tekeningen moet blijken dat voldaan wordt aan bouwtechnische voorschriften op het gebied van o.a. veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. Om kosten en tijd te besparen; betrek altijd een adviseur bij uw aanvraag omgevingsvergunning.

Legeskosten verschillen sterk per gemeente, de meest eenvoudige manier om erachter te komen hoeveel de legeskosten bedragen in uw gemeente is door de desbetreffende legesverordening via internet op te zoeken. Deze kunt u zoeken via deze link.

In het bestemmingsplan worden regels opgenomen om, onder voorwaarden, af te wijken van datzelfde bestemmingsplan. Een veel voorkomend voorbeeld is de 10% regel waarmee, in veel maar niet alle bestemmingsplannen, met 10% kan worden afgeweken van verscheidene bouwmaten mits dit qua milieu, hygiënisch en stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Wanneer een afwijking buiten de binnenplanse afwijkingsregels valt dan bestaat er nog de mogelijkheid dat er buitenplans kan worden afgeweken. Een buitenplanse afwijking valt buiten de in het bestemmingsplan opgenomen richtlijnen, om medewerking te verlenen zal een gemeente dus kritisch naar haar eigen beleid moeten kijken. Dit leidt ertoe dat buitenplans afwijken normaliter hogere legeskosten met zich meebrengt.

Sommige buitenplanse afwijkingen zijn ‘klein’, denk hierbij aan een nieuwe dakkapel die net buiten de regels valt.

Andere buitenplanse afwijkingen zijn groter, bijvoorbeeld het wijzigen van een woonfunctie naar horeca. Bij grote afwijkingen zal dan ook bewezen moeten worden dat het verlenen van de vergunning ruimtelijk inpasbaar is in brede zin. Hiervoor dient een ruimtelijke onderbouwing te worden geschreven, waarin staat wat de geplande ontwikkeling inhoudt, waarom dit beleidsmatig past en in hoeverre dit milieu hygiënisch en stedenbouwkundig wenselijk is.

De totale kosten voor een ruimtelijke onderbouwing kunnen flink uiteenlopen. Dit is afhankelijk van het bureau en mogelijke onderzoeken die verricht moeten worden om te motiveren waarom van het bestemmingsplan afgeweken kan worden. Denk hierbij aan bodemonderzoek, archeologisch onderzoek, flora & fauna en meer.

Bestemmingsplannen zijn in te zien via de website ruimtelijkeplannen.nl

Wanneer er meer dan alleen een omgevingsvergunning nodig is voor de realisatie van een ontwikkeling, denk bijvoorbeeld aan postzegelbestemmingsplan of een ontheffing voor geluid of natuur, dan kunnen de verschillende besluiten in één voortraject worden behandeld en in één besluitvormingsprocedure worden verwerkt. De coördinatieregeling is er dus op gericht om meer complexe aanvragen procedureel sneller af te werken.

Er is een reële kans op planschade wanneer een nieuwe ontwikkeling een significante waardedaling van onroerend goed veroorzaakt, wat buiten het normaal maatschappelijk risico valt en bovendien niet redelijkerwijs voorzienbaar is. De kans op planschade is dus van verscheidene factoren afhankelijk en het is niet vanzelfsprekend dat je gecompenseerd wordt bij eventuele planschade.

U heeft recht op planschade tot 5 jaar na de planologische wijziging waar u schade aan ondervindt.

Enkel tegen bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen ten behoeve van een grote afwijking (uitgebreide procedure) kunnen zienswijzen worden ingediend tijdens de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt. Voorwaarde voor het indienen van een zienswijze is daarnaast dat degene een belanghebbende is: ‘ene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken’.

Tegen een reguliere omgevingsvergunning kan bezwaar worden gemaakt tot zes weken na het verlenen van de vergunning.

Voor bestemmingsplannen en uitgebreide omgevingsvergunningen geldt dat er geen bezwaar kan worden gemaakt, dit is procedureel geregeld middels het indienen van een zienswijze en eventueel in beroep gaan.

Je kan in beroep gaan tegen een omgevingsvergunning of bestemmingsplan maar enkel als je eerder een zienswijze of bezwaarschrift hebt ingediend waarop, in jou ogen, een negatieve beslissing op is genomen.

Er zijn bepaalde omstandigheden waardoor er zonder zienswijze of bezwaar toch in beroep kan worden gegaan, dit zijn echter uitzonderingen. Denk hierbij aan een gewijzigd definitief bestemmingsplan dat negatief is gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Er moet dus een goede reden zijn waardoor het niet mogelijk of nodig was om een zienswijze/bezwaarschrift in te dienen.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Wabo, in werking getreden. Sinds de in inwerkingtreding van deze wet is de term ‘bouwvergunning’ niet meer van toepassing.

De Wabo introduceert de omgevingsvergunning. Hierin worden 25 bestaande vergunning- en toestemmingsstelsel gebundeld die te maken hebben met ingrepen in de leefomgeving.

Het doel van de Wabo is om de regeldruk voor burgers en bedrijven te verminderen. Om dit te realiseren heeft het rijk de vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu samengevoegd in de omgevingsvergunning.

De gemeente moet binnen een redelijke termijn een beslissing nemen op jouw aanvraag. Dit betekent dat de gemeente in ieder geval binnen acht weken een beslissing moet nemen over jouw aanvraag, tenzij de termijn eenmalig wordt verlengt. Als de gemeente niet op tijd beslist op jouw aanvraag kun je aanspraak maken op een dwangsom. Hiervoor dien je wel eerst de gemeente in gebreke te stellen. De gemeente heeft vervolgens nog twee weken de tijd om op een beslissing te nemen.

Het kan voorkomen dat een bouwinspecteur van de gemeente een strijdige situatie op jouw perceel constateert. Als legaliseren niet mogelijk is zal dit uiteindelijk uitmonden tot een handhavingsbesluit van de gemeente. Hiertegen kan je bezwaar en beroep aantekenen.

Als het een waarschuwing betreft waar een sanctie (bijv. last onder dwangsom of bestuursdwang) aan gekoppeld is kan je hier binnen 6 weken bezwaar tegen maken. Maak je geen bezwaar dan kan bij een volgende overtreding direct een dwangsom opgelegd worden of wordt jouw vergunning ingetrokken.

Niet eens met de WOZ-waarde van jouw huis? Je kunt binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken bij de gemeente. Het is hier van belang om te vermelden waarom je het niet eens bent met de hoogte van de WOZ-waarde. Factoren die de waarde kunnen drukken zijn achterstallig onderhoud of uitzicht op een hoogspanningsmast. Daarnaast is het mogelijk een gratis taxatierapport opvragen bij jouw gemeente om te beoordelen of de gemeente de WOZ-waarde juist heeft ingeschat.

Als het niet lukt om binnen de bezwaartermijn het inhoudelijke bezwaarschrift te schrijven kun je de termijn stuiten. Dit doe je door een pro-formabezwaar te sturen naar de gemeente. Hiermee wordt feitelijk de bezwaartermijn verlengd. Je dient vervolgens alsnog binnen een bepaalde termijn (meestal 4 weken) de gronden van jouw bezwaarschrift aan te vullen.